房地产企业融资限制政策

1. 房地产企业融资限制政策

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。
(一)银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
(三)国内ipo
(四)境外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等
综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
一、主要的融资方式
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
1、内部融资方式包括：
(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2、外部融资的主要渠道和融资工具有：
(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
(4)房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrsts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
就知道哪些融资行为是受限的了。每个行业的融资都会有一些严格的限制规定的，确保企业融资的规范，对于房地产企业来说，之所以对融资有一定的限制政策就是为了确保房地产企业的健康稳定的发展，防止一些囤积土地的行为存在，影响正常的房地产市场的发展。

2. 政策加码房企融资，楼市信心逐步显现

近期，信贷、债券、股权“三箭”相继发力支持房企融资，市场各方感受如何？中国证券报记者在南京及周边区域采访部分银行、房企以及行业人士了解到，业内整体持谨慎乐观态度。部分房企加码布局，土拍、销售等方面积极信号频现。
房产交易数量回升
12月初的一个工作日，记者来到位于南京市燕子矶片区的华发四季雅筑楼盘，售楼处稍显冷清。销售人员告诉记者，虽然没有恢复到首次开盘时需要“摇号”的状态，但近期客户来访情况总体有所好转。一公里外的项目现场，塔吊运转、机声隆隆，多台施工车辆往来进出，已有四五栋楼接近封顶。根据计划，楼盘将在2024年10月实现交付。
南京网上房地产数据显示，当前该项目共计入网888套，认购与成交合计520套，去化率基本达到6成，在片区内表现较好。“小区配置比较高端，又是国企开发商的项目，相对放心一点。”一位购房者告诉记者。
12月5日，华发股份发布2022年度非公开发行A股股票预案，拟募集资金不超过60亿元，用于执行“保交楼、保民生”政策，同时改善财务结构。其中，13.5亿元将投向南京燕子矶G82项目，即华发四季雅筑楼盘。
华发股份定增的背景是此前证监会发布优化房地产股权融资“新五条”，其中提出恢复上市房企和涉房上市公司再融资。一段时间以来，政策层面在信贷、债券、股权方面相继发力帮助房企融资，叠加各地降低首付与公积金贷款利率、放宽限购等一系列措施，部分城市成交出现好转。
数据显示，11月份南京新房成交量为4564套，相比10月份的3179套提升近44%，是今年以来单月涨幅之最；二手房方面，我爱我家数据显示，11月南京二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，结束8月份以来的下跌态势，但成交均价环比下滑1.9%。
值得注意的是，从南京的新房销售情况看，河西等片区高端改善型住房较为亮眼。以11月底开盘的越秀和樾府为例，单套总价在800万元-1200万元之间，目前去化率均超过8成，仅有部分低楼层房子未销售出去。同时，南京新房未售套数仍居7万余套高位，去库存压力较大。
积极与审慎并重
作为支持房企融资的“第一支箭”，信贷政策被寄予厚望。《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台以来，一批银行密集与房企签约，提供授信支持。
具体来看，工、农、中、建、交等国有大行相继与万科、龙湖等一批头部房企签署合作协议，同时光大银行、招商银行等全国性股份制银行跟进，相关授信总额度超过2万亿元。
“相关政策出台后，我们第一时间做了存量项目的梳理，根据项目实际建设及销售情况，合理调整还款计划、设定展期方案，促进项目顺利完工交付。”南京银行相关负责人告诉记者，该行正加快制定保函置换预售监管资金业务、房企跨境融资“内保外贷”业务的实施细则，协助房地产企业盘活存量资产，防范化解房地产企业流动性风险。
“在合规前提下，我行会合理安排房地产贷款的增速及占比，审慎开展房地产行业授信业务，平稳有序投放相关贷款。”该负责人表示，将以相关政策部署为原则，配合“稳增长”、保障民生稳定，为房地产企业提供合理、必要的融资支持。
积极与审慎并重是当前不少业内人士的态度。“市场总体还是比较冷。”南京一位国有大行支行负责人向记者直言，目前在对房企放贷时仍然优选河西、南部新城这两个优质片区的项目。“签约的很多是意向授信函，最终放款还要看项目质地。”该人士表示，央企、国企的项目贷款总体容易获批，对民企则会要求多加一些保障手段，如组织银团贷款等。
从公开的签约情况看，目前以国有大行与全国性股份制银行居多。“个人判断，更多中小银行还会观望一段时间。”一位江苏地区上市银行高管对记者表示，当前政策的出台对一些头部房企形成了较好支持。
经营性现金流回暖是关键
“11月，南京二手房交易实现‘以价换量’，一定程度上说明价格基本到了此前持币观望人群的心理位置。”一位长期观察南京房地产市场的人士向记者分析，当政策及房企经营的确定性提高后，购房者会逐步对市场价格产生明确预期，进而敢于交易。“置换出二手房的人群可能把资金投向改善型新房，层层传导。”
“目前的政策能解决资金供给侧的绝大部分问题，等逐步落实后会有很大的改善。”江苏一家头部上市房企人士告诉记者，目前公司正积极对接相关机构，推进一些融资项目落地。该人士同时强调，当前措施更多是改善融资结构，公司更关注新房销售市场何时复苏。“经营性现金流的回暖才能真正让公司回归到健康状态。”
值得注意的是，一些区域房企或不以房地产作为单一主业的上市公司正逐步加码地产项目，展现出对市场的信心。
12月初，苏州开启今年第五批次土拍，10宗地块全部成交，2宗地块进入触顶摇号阶段，共揽金132亿元。其中，高新区科技城青山路西、科憬路北地块被苏州高新控股子公司苏州高新地产集团有限公司以18.2亿元竞得。
今年四季度，苏州高新及旗下公司接连竞得三幅城镇住宅用地，出让面积合计15.63万平方米，共计耗资35.33亿元，超过前三季度拿地总额。
黑牡丹则以8.32亿元拍下常州市一块商、住用地，同时通过控股二级子公司向常州环龙星辰置业有限公司增资，并表示将视其经营情况决定是否进一步收购控股权。
“公司拍地及增资参股房地产公司，是在当前房地产市场状况下充分考虑相关风险因素基础上所做的投资决策。”黑牡丹相关负责人告诉记者，公司关注市场的内生增长动力，短期对住宅市场复苏的看法仍偏中性，但认为整体市场需求在中长期有望保持稳定。
“政策出台后，近期已有多家银行、券商等机构主动来公司沟通股权及债权市场再融资方案的可行性。我们将择机开展融资业务，增加公司资金储备，确保项目如期交付。”上述黑牡丹相关负责人表示。
（原题：《政策加码房企融资 楼市信心逐步显现》）

3. 政策信号清晰，房企融资环境“暖风拂面”

种种迹象表明，“支持房地产企业合理融资需求”政策要求正加快落地落实，并取得突破性进展。近期，债券市场推动新一轮民企债券融资支持行动，一些民营房地产企业被纳入支持范围，成功完成债券融资。
业内人士分析，近期一系列政策举措和实施案例，在改善民营房地产企业融资环境方面具有很强的破冰信号和示范意义，为行业和市场注入信心。房地产政策底进一步得到确认，更多促进房地产行业健康发展和良性循环的政策有望落地。随着政策效应持续显现，房地产市场回暖的迹象将越来越多。
民营房企融资“破冰”
5月，房地产行业“暖风拂面”。近日，碧桂园、龙湖集团、美的置业等多家民营房企成为“示范房企”，在信用保护工具的护航下，陆续开展债券融资。
根据上交所公告，龙湖集团旗下公司重庆龙湖企业拓展有限公司5亿元债券发行工作已于5月19日完成，票面利率为4.00%。碧桂园今年的首只公司债券“22碧地01”也已于5月20日完成簿记建档，规模5亿元，票面利率4.5%。美的置业发行不超过10亿元公司债券，于5月20日进行了簿记建档工作。
东方金诚研报表示，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行，解决其融资难、发债难的问题已显迫切。此时，3家民营房企相继发债，被认为具有强烈的破冰信号和示范意义。
近期，多家房企在发债过程中，得到信用保护工具的护航。深交所披露，中证金融与中信证券联合创设的信用保护凭证，日前与4.02亿元龙湖供应链ABS配套成功完成簿记发行，该信用保护凭证成为市场落地的首单民营房企信用保护工具。此外，为支持“22碧地01”发行，中证金融与中信建投证券将共同创设信用保护合约。
业内人士分析，当前形势下，债券市场推出新一轮民企债券融资支持计划，进一步释放了对民企债券融资的政策支持信号。有助于提振市场对民企债券投资信心，同时对市场形成“示范效应”，引导更多银行券商机构以及专业增信机构等市场力量利用市场化增信模式服务民企发债融资。
值得注意的是，近期民营房企发债名单还在持续扩容。中国证券报记者获悉，新城控股拟于近期在银行间市场发行一只中期票据，创设机构将同时发行信用风险缓释凭证（CRMW）为该期中期票据提供信用保护。
融资环境逐渐改善
除了支持房企债券融资，今年以来，加大银行信贷支持、鼓励房企间收并购、引导AMC参与救助出险房企等一系列举措，正推动房地产融资环境逐渐改善。
5月初，人民银行、银保监会、证监会分别召开会议，均谈及房地产融资、房企发债等相关内容。人民银行表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。银保监会要求，商业银行不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
5月20日，新一期5年期以上贷款市场报价利率下降15个基点，变化幅度超出预期。专家表示，5年期以上LPR下行可稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求。此外，5月以来，已有数十个城市密集调整房地产政策，包括降低房贷利率、降低首付比例、提高购房补贴等。
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，近期多个部门密集表态，加上一系列实质性动作，传达了清晰有力的政策信号，房企债券融资正得到积极支持，房地产行业融资环境将明显改善。也有业内人士称，目前启动发债的仍以头部房企为主，政策实施效果特别是中小民营房企能否受益还需进一步观察，房地产市场企稳乃至回暖还需要一定时间。
“近期地产政策利好频出，展现了相关部门化解房地产风险的决心。”华泰证券首席固收分析师张继强说，目前房地产销售尚未有效企稳、房企流动性紧张有待继续缓解，更多系统性普惠性的地产支持政策的出台实施仍值得期待。

4. 房企融资新规反响积极正面 将稳步扩大适用范围

10月14日，中国人民银行召开第三季度金融统计数据发布会。央行有关部门相关负责人表示，货币政策坚持稳健取向不变，维护正常货币政策空间。
下一阶段将根据形势变化，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。此外，央行将会同住建部和其他相关部门，稳步扩大房企融资新规适用范围。
货币政策司司长孙国峰表示，下一阶段人民银行将继续灵活运用中期借贷便利、公开市场操作、再贷款再贴现等多种货币政策工具，满足经营机构合理的短期、中期、长期的流动性需求，既保持流动性合理充裕，促进货币供应量和社会融资规模合理增长，也不搞大水漫灌，为做好“六稳”“六保”支持经济高质量发展提供适宜的流动性环境。
房企融资方面，彭立峰也指出，融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。
建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。
他称，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

5. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，（贷款）价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳（化名）对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

6. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，（贷款）价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳（化名）对记者说。
记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

7. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

原标题：房企融资凛冬渐近
□本报记者 陈莹莹
“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，(贷款)价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳(化名)对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

8. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，(贷款)价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳(化名)对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。