房企迎利好信号 发债融资有望回暖

1. 房企迎利好信号 发债融资有望回暖

房企融资环境正在逐步“解冻”，但房企对融资回暖的感受仍需时日。
证券时报记者获悉，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有债券从业人士对证券时报记者表示，座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。
自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。不过，相对于融资环境改善这一慢变量，近期房地产市场一个更为明显的变化已有显现——全国第三批集中供地正迎来优化放松。
房企融资环境逐步“解冻”
上述信号被看作是房企融资环境松动的新举动。北京一从事房企债券承销的券商人士对证券时报记者表示，参会房企代表在房地产业内尚属财务实力相对雄厚的优质企业，这些房企的境内债券目前在二级市场的价格波动相对较小，反映出市场对这些房企的认可。不过，今年以来，受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响，房企不论是在交易所市场还是在银行间市场的公开发债都受限明显。近两年来，房企尤其是民营房企发行公司信用类债券的占比有所下降，更受房企青睐的是供应链ABS(资产支持证券)，但今年以来即便是房企供应链ABS发行也遭遇一定困难。
深圳一债券从业人士对证券时报记者表示，交易商协会举行房企代表座谈会，释放了房企发债将松绑的积极信号，政策松绑后，预计会有银行等机构投资者参与优质房企的债券融资。对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，只要增量融资的渠道能打开，企业的流动性就会得到改善。
从银行信贷端看，虽然从各地按揭贷款审批进度和利率方面，个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，但房企开发贷边际放松的政策传导仍需时日。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，围绕房地产企业金融风险问题，预计今年四季度和明年上半年还会有新的政策出台，进而为房企创造更好的营商环境。
东北地区某国有大行人士对证券时报记者表示，该行近期要求维持房地产相关贷款余额稳定。按目前的导向，涉房贷款额度预计会适度宽松，但总体上不会增加太多。
“现在确实有房企面临较大困难，我觉得针对房企的信贷环境会慢慢调整，在坚持房住不炒的基础上，支持房企的合理融资需求。”上述大行人士表示。
第三轮集中供地政策
现宽松
房企融资环境逐步回暖的同时，近期，房地产市场的另一个显著变化亦引起较大关注。
近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低。比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。
从已披露的细则来看，部分城市正在不同程度地下调竞买门槛。其中，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%，而第二轮地块多为50%；土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。广州的第三轮集中供地，部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调，部分地块取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地，第三批供地无论是数量还是金额，都有了一定程度的下降。
与各地政府在集中供地的供给侧所展示出的“诚意”相比，需求侧的回暖仍需时日。中原地产首席分析师张大伟认为，第三轮集中供地政策已开始宽松，将在下调地价起价、下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等多个方面进行优化。但对于企业来说，11、12月拿地已经不可能在年内带来现金流，在这种情况下，大部分企业参与积极性继续降低，预计第三轮集中供地整体市场温度继续降低。总体看，目前楼市政策底部还不能确定，除非出现信贷明显宽松。

2. 房企融资有突破！政民企发债或成新发力点？

近期，房企融资政策暖风频吹。
11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。
在此前一系列政策支持下，房企融资规模也有所增长。10月，房地产企业非银融资规模同比上升16.4%，年内首现正增长。其中，信用债规模同比增长1.5倍。
业内人士认为，10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。同时，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。
　　融资规模首现同比正增长
根据中指院监测的房地产行业整体融资动向，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。
从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。
具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。
中指研究院认为，10月房企融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。其中，信用债发行同比大幅上升，主要受基期数值很低所致。2021年9月开始，第一批出险企业出现违约事件，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段，多次受到政策大力支持，成为各渠道中修复最快的一种融资方式。
值得注意的是，海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市。中指研究院认为，近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。
累计来看，1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。
另外，从融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。
　　民企发债或成融资新发力点
值得注意的是，近期，房企融资得到政策进一步支持。
11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
据了解，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。其中，民营企业债券融资支持工具为“第二支箭”。
近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。交易商协会指出，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。
11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望(13.34 -0.97%,诊股)地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。
据了解，8月以来，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股(14.75 0.07%,诊股)、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。
10月30日，国务院关于金融工作情况的报告指出，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。
10月底，央行副行长潘功胜赴中债增进公司开展专题调研，对中债增进公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，从近期政策支持来看，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大，民企发债将成为行业融资新的发力点。
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也认为，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

3. 房企融资端频传政策利好 “第二支箭”增信首批民营房企债券发行

本报记者 杜雨萌
11月22日召开的国务院常务会议提出，“落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。”
本周以来，房企融资频繁迎来政策利好。前有11月23日央行、银保监会正式对外发布促进房地产市场平稳健康发展的16条举措，后有“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券于11月24日发行。受多重利好消息影响，A股房地产服务、房地产开发等概念板块再现亮眼表现。截至11月24日收盘，前述两大概念板块当日分别上涨2.02%、2.04%。
对此，多位接受《证券日报》记者采访的业内人士认为，这有利于助力房地产行业走出困境，加速实现筑底回升。
金融支持多箭齐发
“保交楼”成首要任务
“银行保函可置换预售监管资金”、“第二支箭”扩容后的首批民营房企债券发行，以及近期多个部门就房地产市场的频繁发声和相关金融支持政策的落地，背后似乎都指向了一个关键词——“保交楼”。
中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，当前推动房企“保交楼”是打破楼市悲观预期的必要之举、关键之举。而为了实现“保交楼”，首先需为房企提供一定的资金支持，助其防范化解流动性风险。
自11月8日交易商协会发文称“支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”后，最近一段时间，交易商协会已受理了多家房企的储架式注册发行。其中，已完成龙湖集团200亿元储架式项目注册。与之同步推进的，还有中债信用增进公司受理企业增信业务意向。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。
据记者获取的最新消息显示，继前一日中债信用增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函后，11月24日，美的置业、金辉集团分别在银行间市场公告发行15亿元、12亿元中期票据，且均由中债信用增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下提供全额担保增信。这也是“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券发行，标志着“第二支箭”政策效能释放更进一步。
此外，为响应相关政策，本周多家银行陆续对外发布信息称，为房企提供意向性授信额度。如《证券日报》记者从碧桂园获悉，11月24日，碧桂园已与邮储银行签约建立长期战略合作关系。据知情人士透露，目前已有三家国有大行给予碧桂园的总授信额度将超千亿元。同日，工商银行也与12家全国性房企以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。
监管部门和金融机构对房企的融资支持不止于此。近日举行的2022金融街论坛年会上，人民银行行长易纲称，针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，目前已出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。中国证监会主席易会满也表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
“保交楼是目前稳定房地产市场的首要任务。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，因此，近期一系列房地产金融政策“组合拳”都对“保交楼”问题高度重视，这也是推动房地产行业信心恢复的重要举措。随着后续房企合理融资需求得到进一步满足，“保交楼”的效果将持续显现。
各类政策协同发力
“供给端”数据或迎好转
中指研究院数据显示，11月份以来，杭州、西安等29城合计36次出台楼市支持政策，内容涵盖优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴等。
另据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，11月份其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房贷利率为4.91%，与上月基本持平。截至目前，至少有18城主流首套房贷利率降至“3”字头。其中包括6个二线城市，12个三四线城市。仅从首套房贷利率看，在上述103城中仅10个城市高于4.1%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，近期，从中央到地方均密集出台楼市利好政策。一方面表现为针对购房者需求端降成本、降门槛等措施的持续跟进；另一方面，则集中体现为对房企供给端融资压力的缓解。不过，从此前国家统计局发布的10月份房地产数据来看，政策传导仍需时间。
“对于11月份、12月份的房地产市场来说，稳楼市政策的提振作用或更多体现在资金来源、开工等方面，即加快推动现有项目施工交付，从而带动房屋新开工面积、房屋竣工面积数据好转，以化解房地产市场风险。”叶银丹指出，由于目前销售回款仍是房企资金来源中占比最大的部分，因此，房企资金流能否出现趋势性好转、楼市能否出现明显转折，关键还要看房地产销售数据回暖情况。结合房地产行业“资金-开工-销售-回款”这一传导链条来看，预计房地产市场在明年二季度有望企稳回暖。

4. 融资渠道收紧到期高峰将至 地产债迎下半年偿付大考

在7、8月份信用债(本文特指非金融企业信用债)供给大举放量的背景下，地产债虽背负政策收紧的压力，但融资规模仍实现增长。
据中金公司统计，9月将迎来下半年信用债到期高峰期，全月到期回售总额超过8600亿元，回售量为下半年最高，其中低评级债和非国企债券的单月到期回售总量也均为下半年的最高水平。
在“房住不炒”的政策定位下，不少机构认为，房企实现大规模净融资将愈发困难，行业信用风险可能上升，部分房企可能将面临更大的流动性压力。
地产债“顽强”增长
数据显示，7、8月份信用债供给整体放量，月度发行规模分别达到8221亿元和9305亿元，重回上半年高位水平附近，考虑了偿还因素之后，分别实现净融资1969亿元和2966亿元，扭转了5、6月连续两个月净融资不足千亿元的局面。相比之下，今年5月份的融资规模和净融资规模分别只有5566亿元、381亿元，6月份两项数据也分别只有5774亿元、967亿元。
分析人士认为，8月信用债供给提速一方面是由于收益率下行后发债成本优势凸显，另一方面也有进入9月发行人需补半年报的因素。
7、8月份，房地产行业债券融资规模保持增长。7月份，房地产债券发行量达到532亿元，是6月份的1.8倍，净融资规模为-44亿元，较6月份增加了98亿元;8月份，房地产债发行量再放量逾3成至709亿元，净融资规模也一举转正，达到78亿元，创下近4个月新高。
中金公司的报告显示，如果剔除城投债，7月份地产债净融资已实现转正，8月份进一步增至超过150亿元。报告认为，近两个月地产债供给进一步增长，一方面缘于前期拿到批文的发行人“抢占”发行窗口，另一方面也与其他融资渠道收紧后债券开始发挥替代作用有关。
但值得注意的是，8月份中资地产美元债供给出现大幅滑坡的现象。数据显示，当月中资地产美元债发行额只有18.8亿美元，上个月则有65.4亿美元。有分析认为，8月境外地产债供给缩水可能存在处于季节性发行低谷的因素，但也有房企海外融资收紧以及融资成本上升带来的影响。
融资渠道收紧
2019年以来，房地产政策密集出台。4月，“房住不炒”基调重申，调控趋严态势明显，房企融资各渠道均有所收紧。
5月，监管部门发文，严防资金通过信托、金融租赁、AMC(资产管理公司)等渠道违规流入房地产市场，并要求银行对地产项目实施更严格审查，收缩房企前端拿地融资，防范资金挪用。同时，由于土地市场火热助推了房价上涨，监管部门快速收紧对“地王”融资，拿地激进的房企债券、ABS发行被暂停。7月，监管部门约谈房地产信托业务发展过猛的信托公司。同月，发改委发文规范房企境外发债，要求房地产企业发行境外债只用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。7月30日召开的中央政治局会议再次强调“房住不炒”，并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
统计数据显示，从5月份起，房地产开发资金来源累计同比增速开始连续回落，从4月份的8.9%降到了7月份的7%，表明前述一系列的政策对地产融资的影响已在显现。
值得一提的是，今年上半年房企美元债和房地产信托一起贡献了相当规模的新增房地产融资，但从7月份以来，这两方面均下滑明显。
往后看，房地产企业面临的融资压力正在不断积聚，行业信用风险可能上升。一方面是房企融资渠道全面收窄，另一方面，房企还须应对下半年的偿债高峰。
当偿债高峰遇上融资收紧
据中金公司统计，9月将迎来下半年信用债到期高峰期，全月到期回售总额超过8600亿元。该机构统计发现，按照行业分类且剔除其中城投部分后，房地产信用债9月到期量和进入回售期规模分别为386亿元和433亿元，均为下半年的月度最高点，合计到期回售规模为820亿元。其中，非国有地产债的到期和回售规模分别为303亿元和279亿元，占9月地产债到期和回售总量的78%和64%，这部分发行人的到期回售压力更值得关注。
天风证券固收研报指出，在“房住不炒”的政策定位下，房企融资面临全面收紧的态势。从管控方式来看，针对房企融资的各个渠道多采用“余额管控”，绝大部分房企“借新还旧”仍然可以维持，但实现大规模净融资将愈发困难。没有增量资金，甚至略有收缩，意味着部分房企将面临更大的流动性压力。
交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，今年三、四季度是房地产企业偿债高峰，如同时考虑到期债务规模量、提前兑付和回收规模，实际规模可能更大。但今年上半年，大中型房企在房地产债券监管边际放松阶段发行了较大规模的债券，前4个月境内外债券同比均大增，借新还旧已可以覆盖今年的到期债券规模。长远来看，2020年下半年至2021年房企到期债务规模可能更大，后续偿债压力仍不容忽视。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国证券报记者，近期房地产债集中到期压力的确较大。预计近期房企会更多采取以价换量、降价促销的做法积极去库存，以实现较好的资金回笼。
中原地产首席分析师张大伟提到，从房地产信托与海外发债监管口径看，主要是规范而不是全面暂停，对于中小房企和高负债率房企来说，未来预计融资难度较大，但对于大型企业来说影响则相对有限。
国泰君安研报指出，地产销售、融资等现金流入与流入环节压力均有所加大，唯一的利好是房企开始主动收缩拿地。由此，判断地产债信用利差仍将维持扩张趋势，等级间利差分化短时间内也难以消除。