房地产投资问题

1. 房地产投资问题

　　个人觉得书本上的都是表面东西，用处不大，你只要搞清楚几个点：
　　1.投资回报率 如果回报率很低的，建议不用考虑，如果回报很高很诱人，拿就要好好掂量一下，以免受骗，不要买到烂尾楼。
　　2.升值空间 如果升值空间不大的，拿也没什么必要了，比如始终的超好地段的房子商铺，肯定介个也不菲，适合大投资，不适合你这样的小投资。你到是可以去新的开发区投资，一个是价格相对便宜，以后上涨的空间大。
　　3.地段  选择好的地段拿是最重要的，比如什么新城区的主干道，开发区的政府所在地、商业中心附近
　　4.项目定位  如果买住宅，要看小区规模、物业管理，不过新的房贷政策出台，现在买住宅不是很合适。可以去看看商铺。
　　上周国务院接连出台多项打击住宅市场投机的政策，这些政策出台不管是决策层是临时决定，还是长远政策，至少目前来说对于楼市的购买力是一个很大的打击，在短期遏制了房价持续高涨的可能性。
　　然而作为投资者也要清醒知道这几年房价涨得过快，这主要指住宅市场，商业地产却与同类地区的住宅楼盘形成商住倒挂的局面。随着城市化进程的不断推进，浩浩荡荡的农民进城转为市民，商业地产一定会带来勃勃生机。城市版图将不断扩大，集中商业将会如雨后春笋般不断崛起。
　　虽然在目前来看，商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。商业地产作为投资市场，在银行贷款的首付比例上早已有限制，所以现在住宅的二套房首付有了严格限制，反而对商业地产是一个投资的促进。
　　二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多了，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

2. 房地产投资问题

亲亲您好，经营性欠款数量巨大。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资，以及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2022国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5％，三项总计12932.29亿元。2022年1－5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7％，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1％。【摘要】
房地产投资问题【提问】
亲亲您好，经营性欠款数量巨大。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资，以及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2022国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5％，三项总计12932.29亿元。2022年1－5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7％，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1％。【回答】

3. 房地产投资有哪些陷阱

1、住宅区陷阱。注意住宅小区内的商服。由于涉及居民安全、健康等原因，一些商用服务功能被限制，如居民楼下不允许开饭店，靠近学校的位置太近不允许开网吧等，都会影响租赁者的数量和兴趣。
2、非学区陷阱。注意非学区房升值潜力减小。随着学生小学至高中阶段学区划定，优质学校区域内的房子会升值，而且卖出时也会高于其他学区。正如某地媒体报道：受教育学区重新划分等因素影响，全市二手房市场交易量急剧攀升。仅4月份，二手房市场同比增长26.9％。而非学区房除了位置地段优势，几乎再无优势可言，所以只有贬值和基本居住价值。投资意义不大。
3、面积陷阱。就是注意太小或太大面积的商服商铺。这类房子，面积太小的商铺往往管理权不在拥有者手中，由开发商或经营性连锁公司代管，适合出租给做小本买卖者，这类人群一般流动性大，无利即走，特别是商场商铺，经营好的商场管理者趁机提升房租，导致营业者抗议撤走，有时因此常年闲置，最后导致商铺拥有者利益受损。而面积太大者，如果不是市中心或闹市区，更要谨慎，因为这些商服由于购买时动则几百万上千万，投资者如果租金少于总投资的银行利息，自然不愿意租；如果租金过高，租赁者觉得盈利把握不大，或实力不足者，当然不敢轻易租赁，导致房屋闲置。不仅损失投入资金利息，还要损失一大笔取暖物业费。
法律咨询：
网友：哪些房地产不能设定抵押？
律师：
1、土地所有权。土地所有权，是指所有人对其土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。我国的土地所有权的主体只能是国家或农村集体经济组织，其他任何组织和个人均不能享有土地所有权，所以我国的土地所有权不能抵押。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不能抵押。
3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施类的房地产不得设定抵押。
4、所有权、使用权不明或者有争议的房地产。设立抵押权要求抵押人对抵押物享有所有权或依法有权处分，如果权属存在争议，那么抵押权的设立和实现都存在问题，从而无法保障债权人债权的实现，所以禁止权属有争议的房地产作为抵押物。
5、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。这类建筑物具有特殊的历史意义和纪念意义，与公共利益关系紧密，不能随便处分，所以禁止作为抵押物。
6、依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。处于查封、扣押、监管等限制下的房地产暂时处于不能转让的状态，由于抵押人并没有自由的处分权，因此不得抵押。

4. 房地产投资最大的坑是什么呢？

5. 房产投资最大陷阱你知道是什么？

很多朋友感觉到了市场的风险，却无可奈何，让百忍教一下投资房地产的知识，于是写上几篇。其实这个系列文章都是常识，但是很重要的常识，是规避风险的防火墙。
这一轮特殊性在于是全民炒房，也就是无论是有钱人还是没钱人都上阵了，大家把改开以来近四十年积累的财富都压在房子上了，也正因为此，你看到，去年以来的930调控都快一年了，基本上没啥作用，这一轮横盘期远远长于以往的周期。
还有，这一轮的风险肯定是大于前几次的，因为前几次买房的主要是刚需和改善，有后来的上涨兜底，尽管有降价，但很快就会以更大的上涨来掩盖。所以，楼市的风险并不大。这一次是全面上涨，疯狂上涨，而且基本是以投资客为主，并不是真正住的。所以当他们撤退的时候，风险就来了。
所以风险就出来了，最大的风险是什么?
先给你讲个案例，有个朋友，数年前外地来青打拼，积攒了一点点钱，买不起青岛房子，就被忽悠到了海阳的一个镇上，有个多层小区，都快是现房了，整洁大方，一套房子 才23万，单价不到3000，多便宜，于是动心，买了一套。然后就放在那里了，去年一看房价大涨，赶紧去看看，把房子卖出去 ，赚点钱。
结果在小区里转了一圈，发现只有一家中介，就问你看我这个房子卖多少钱能行啊？中介一报价，朋友差点晕过去。
人家说你就别五折了，四折都不行，直接三折吧，七万元，估计成交会快些。你看看我这店里，挂了一二百套房源，都是这个小区，真正来买的客户很少，一个月成交也就一两套，大家互相压价，所以你只能割肉了。否则你就收回去，我也不差你这一套。反正你租也租不出去。
这是发生在身边的真实的投资失败的案例，朋友常常抱怨买房的时候太冲动，没咨询一下我本人。
十年前，青岛有大批人士尤其是青岛大妈们去了乳山银滩买了所谓海景度假房，那时李村房价也就4000，银滩房价3000，如今李村已经过了20000，银滩房价还是3000，关键是有价无市，根本没人接盘。
这是没钱人，有钱人也一样。数年前，即墨温泉一个大别墅开卖，见过一个 大款，买了一套千万级别的，后来发现没法度假，也没法住，以后想卖掉，数年里降价到七八百万，依然无人接盘。甚至到今年楼市如此火爆，依然无人问津。结果市区才三百万买的崂山的洋房都涨到七八百万了，本来这个钱可以再买三套洋房的。
这样的投资失败案例，就是都掉进了投资房产的最大陷阱：买房买到了没有二手房市场的区域。
其实这是一个最基本的原则，稍微动动脑子，就会想到这个事情。你既然是投资，肯定是为了将来升值之后卖掉，赚取差价。但是如果当地连二手房市场都没有，连 中介都养不活，你的房子靠谁卖掉？你不会天真到在网上登个记就会有人来找你买房吧?这样的地方，你连租都租不出去，只能把房子 放在那里风吹日晒，而眼睁睁的看着市区 的 房子继续 上涨。
回到李嘉诚那句话，买房是要地段，地段，地段。而事实很残酷，就有人这么天真，很多大款也这么天真，他们连个最基本的地段都搞不清楚，他们不知道房价和 二手房市场的支撑是需要人口和产业的，没有这两个东西，光听一些虚无缥缈的政府大规划是没有用的。
我一直在说，当今社会，是一个 你自己不当聪明人马上就有人把你傻子耍的时代。你自己不长点心眼，自己不学点专业知识，自己不多请教点这方面的问题，随时就有被套的可能。你自己卖郊区尤其是偏远郊区房子的时候，去周边二手房转了吗?如果连二手中介店都找不到，网上成交记录也寥寥，请问你将来自己摆摊卖房子么？
文章看到此处，比对你投资的房子，尤其是去什么海阳村里投资房子的同志，你是否已经出汗了呢？

（以上回答发布于2017-10-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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