融资收紧风声不断 房企扩张面临挑战

1. 融资收紧风声不断 房企扩张面临挑战

近来市场上关于房地产企业融资政策可能收紧的讨论不断升温。专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地市场表现活跃，可能导致房地产调控政策的加码。适度调整融资政策，有助于抑制房企激进扩张，防止债务风险积累，而在这一过程中，一些财务杠杆过高、回款能力较差的房企可能面临挑战。
监管收紧风声不断
最近，不断有关于房企融资政策变化的消息在市场上流传。比如，有媒体报道称，为控制房企有息债务规模，监管部门出台融资新规，设置“三道红线”，并按照触线情况将房企划为“红、橙、黄、绿”四档，负债率过高的房企将被削减发债规模。此后有媒体称，有关部门召集部分房企开会，了解行业对融资新规的反应。
对此，记者联系住建部有关人士进行核实，截至发稿，尚未得到明确回复。
值得一提的是，此前已有多个地区收紧房地产调控政策，其中涉及房地产融资政策的不少。比如，近期咸阳市政府发布通知，要求加强开发购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。
多位业内专家及券商分析师表示，房地产融资政策存在进一步收紧的可能性。
天风证券首席固收分析师孙彬彬指出，随着经济恢复，近期一线城市及部分热点二线城市房价出现上涨势头，同时土地市场持续活跃。这一方面说明房企目前资金面并不紧张，另一方面可能进一步刺激房价上涨预期。而房地产销售快速恢复，带动居民中长期信贷持续大规模增加，金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注。
国盛证券首席固收分析师杨业伟也表示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，创出新高。同时，二季度以来多地针对资金违规流向楼市进行处罚。银保监会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象，融资政策或再度收紧。
现金流更依赖销售回款
有机构测算，倘若按照“三道红线”标准执行，近半数房企发行人会受到影响，而大型房企的债务融资将普遍受到影响。
“今年8-12月，总计有约2536亿元存续房地产债券到期，到期偿债压力较重。”杨业伟称，如融资限制政策出台，短期内将使房企资金面承压，企业偿债能力面临挑战，未来控制成本、提升经营效率将是房企的生存之道。同时，随着地产调控不断深入，优质资源将继续向盈利能力强、营运效率高的企业积聚，经营不善的企业则将被逐步淘汰，行业集中度可能进一步提升，房企强者愈强的局面可能出现。
杨业伟还称，在融资渠道受限情况下，销售回款能力将是房企持续经营的关键。截至2020年6月，房地产开发自筹资金累计约26943亿元，其他资金累计约42563亿元，分别占房地产开发资金总量的32%和51%。企业可通过高周转的方式促进销售资金回流，不断提高其他资金的占比，缓解外部融资收紧压力。
“最大程度发挥资金的效益也将成为房企提升管理的重要方面。房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。”中国指数研究院专家表示。

2. 政策加码房企融资，楼市信心逐步显现

近期，信贷、债券、股权“三箭”相继发力支持房企融资，市场各方感受如何？中国证券报记者在南京及周边区域采访部分银行、房企以及行业人士了解到，业内整体持谨慎乐观态度。部分房企加码布局，土拍、销售等方面积极信号频现。
房产交易数量回升
12月初的一个工作日，记者来到位于南京市燕子矶片区的华发四季雅筑楼盘，售楼处稍显冷清。销售人员告诉记者，虽然没有恢复到首次开盘时需要“摇号”的状态，但近期客户来访情况总体有所好转。一公里外的项目现场，塔吊运转、机声隆隆，多台施工车辆往来进出，已有四五栋楼接近封顶。根据计划，楼盘将在2024年10月实现交付。
南京网上房地产数据显示，当前该项目共计入网888套，认购与成交合计520套，去化率基本达到6成，在片区内表现较好。“小区配置比较高端，又是国企开发商的项目，相对放心一点。”一位购房者告诉记者。
12月5日，华发股份发布2022年度非公开发行A股股票预案，拟募集资金不超过60亿元，用于执行“保交楼、保民生”政策，同时改善财务结构。其中，13.5亿元将投向南京燕子矶G82项目，即华发四季雅筑楼盘。
华发股份定增的背景是此前证监会发布优化房地产股权融资“新五条”，其中提出恢复上市房企和涉房上市公司再融资。一段时间以来，政策层面在信贷、债券、股权方面相继发力帮助房企融资，叠加各地降低首付与公积金贷款利率、放宽限购等一系列措施，部分城市成交出现好转。
数据显示，11月份南京新房成交量为4564套，相比10月份的3179套提升近44%，是今年以来单月涨幅之最；二手房方面，我爱我家数据显示，11月南京二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，结束8月份以来的下跌态势，但成交均价环比下滑1.9%。
值得注意的是，从南京的新房销售情况看，河西等片区高端改善型住房较为亮眼。以11月底开盘的越秀和樾府为例，单套总价在800万元-1200万元之间，目前去化率均超过8成，仅有部分低楼层房子未销售出去。同时，南京新房未售套数仍居7万余套高位，去库存压力较大。
积极与审慎并重
作为支持房企融资的“第一支箭”，信贷政策被寄予厚望。《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台以来，一批银行密集与房企签约，提供授信支持。
具体来看，工、农、中、建、交等国有大行相继与万科、龙湖等一批头部房企签署合作协议，同时光大银行、招商银行等全国性股份制银行跟进，相关授信总额度超过2万亿元。
“相关政策出台后，我们第一时间做了存量项目的梳理，根据项目实际建设及销售情况，合理调整还款计划、设定展期方案，促进项目顺利完工交付。”南京银行相关负责人告诉记者，该行正加快制定保函置换预售监管资金业务、房企跨境融资“内保外贷”业务的实施细则，协助房地产企业盘活存量资产，防范化解房地产企业流动性风险。
“在合规前提下，我行会合理安排房地产贷款的增速及占比，审慎开展房地产行业授信业务，平稳有序投放相关贷款。”该负责人表示，将以相关政策部署为原则，配合“稳增长”、保障民生稳定，为房地产企业提供合理、必要的融资支持。
积极与审慎并重是当前不少业内人士的态度。“市场总体还是比较冷。”南京一位国有大行支行负责人向记者直言，目前在对房企放贷时仍然优选河西、南部新城这两个优质片区的项目。“签约的很多是意向授信函，最终放款还要看项目质地。”该人士表示，央企、国企的项目贷款总体容易获批，对民企则会要求多加一些保障手段，如组织银团贷款等。
从公开的签约情况看，目前以国有大行与全国性股份制银行居多。“个人判断，更多中小银行还会观望一段时间。”一位江苏地区上市银行高管对记者表示，当前政策的出台对一些头部房企形成了较好支持。
经营性现金流回暖是关键
“11月，南京二手房交易实现‘以价换量’，一定程度上说明价格基本到了此前持币观望人群的心理位置。”一位长期观察南京房地产市场的人士向记者分析，当政策及房企经营的确定性提高后，购房者会逐步对市场价格产生明确预期，进而敢于交易。“置换出二手房的人群可能把资金投向改善型新房，层层传导。”
“目前的政策能解决资金供给侧的绝大部分问题，等逐步落实后会有很大的改善。”江苏一家头部上市房企人士告诉记者，目前公司正积极对接相关机构，推进一些融资项目落地。该人士同时强调，当前措施更多是改善融资结构，公司更关注新房销售市场何时复苏。“经营性现金流的回暖才能真正让公司回归到健康状态。”
值得注意的是，一些区域房企或不以房地产作为单一主业的上市公司正逐步加码地产项目，展现出对市场的信心。
12月初，苏州开启今年第五批次土拍，10宗地块全部成交，2宗地块进入触顶摇号阶段，共揽金132亿元。其中，高新区科技城青山路西、科憬路北地块被苏州高新控股子公司苏州高新地产集团有限公司以18.2亿元竞得。
今年四季度，苏州高新及旗下公司接连竞得三幅城镇住宅用地，出让面积合计15.63万平方米，共计耗资35.33亿元，超过前三季度拿地总额。
黑牡丹则以8.32亿元拍下常州市一块商、住用地，同时通过控股二级子公司向常州环龙星辰置业有限公司增资，并表示将视其经营情况决定是否进一步收购控股权。
“公司拍地及增资参股房地产公司，是在当前房地产市场状况下充分考虑相关风险因素基础上所做的投资决策。”黑牡丹相关负责人告诉记者，公司关注市场的内生增长动力，短期对住宅市场复苏的看法仍偏中性，但认为整体市场需求在中长期有望保持稳定。
“政策出台后，近期已有多家银行、券商等机构主动来公司沟通股权及债权市场再融资方案的可行性。我们将择机开展融资业务，增加公司资金储备，确保项目如期交付。”上述黑牡丹相关负责人表示。
（原题：《政策加码房企融资 楼市信心逐步显现》）

3. 房地产企业融资的现状

有下列方式：1.资本市场融资。2.银行信贷融资，这是比较传统的融资方式。3.房地产产业投资基金。指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。等等。
一、政策性融资的作用有哪些？
政府的政策性融资，既包括财政部门直接管理的融资项目，也包括政策性银行管理的融资项目。这种政策性融资不以盈利为目的，利率较低，还款期可长可短，比较适合用以弥补经济不发达地区市场投资的不足。政府通过政策性融资，提高财政投资效果；通过回收投资，可以扩大政府的理投资能力。在此方面应学习世界银行管理融资项目的经验和方法，建立起高效的政府投融资机制。对基础设施及项目建设，由政府或社会公益机构承担投资主体；垄断性基础产业的投资，要建立法人投资实体，在拥有一定比例资本金的前提下，向金融机构和资本市场融资，广泛吸引各种社会资金。
二、股权众筹与非法融资是一样的吗
股权众筹是指公司出让一定比例的股份，面向普通投资者通过出资入股的方式获得公司股权，并获得未来股权收益。其本质属于股权投资的一部分，而且投资门槛降低，有专业的股权投资平台提供优质项目，减少了投资者的盲目性。
股权融资是资本市场上一种新兴的融资方式，公司股东为了吸纳企业运营所需的资金而出让企业部分所有权，引进新股东的一种融资方式。股权融资的新股东和老股东一样享有公司发展的收益和权力，并且承担相应的义务。
三、融资模式有哪些
融资模式有：
（1）BOT模式是指国内外投资人或财团作为项目发起人，从某个国家的地方政府获得基础设施项目的建设和运营特许权，然后组建项目公司，负责项目建设的融资、设计、建造和运营。
（2）TOT融资模式(Transfer-Operate-Transfer)是“移交——经营——移交”的简称，指政府与投资者签订
特许经营协议后，把已经投产运行的可收益公共设施项目移交给民间投资者经营，凭借该设施在未来若干年内的收益，一次性地从投资者手中融得一笔资金，用于建设新的基础设施项目；特许经营期满后，投资者再把该设施无偿移交给政府管理。
（3）PPP融资模式（PblicPrivatePartnership），即公共部门与私人企业合作模式，是
公共基础设施的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私人企业与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。
（4）PFI融资模式，PFI的根本在于政府从私人处购买服务，目前这种方式多用于社会福利性质的建设项目，不难看出这种方式多被那些硬件基础设施相对已经较为完善的发达国家采用。
（5）ABS融资模式，即资产收益证券化融资（asset-backed
secritization）。它是以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过一套提高信用等级计划在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国商业银行法》第七条商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信，实行担保，保障按期收回贷款。
商业银行依法向借款人收回到期贷款的本金和利息，受法律保护。

4. 一个民营房企通过21种融资手段融资3000亿是如何做到的？

一个民营房企通过21种融资手段融资3000亿是如何做到的？
                   
    　　一个民营房企是如何通过21种融资手段融资3000亿的?下文是相关资讯，欢迎大家阅读与了解。
   
    　　1销售输血法
   
    　　首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。
   
    　　全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要!”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。
   
    　　我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。2015年723.53亿，2014年512.54亿，2013年374.24亿，2012年211.35亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。
   
    　　2信托借款
   
    　　信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额25亿元。
   
    　　信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。
   
    　　3公司债
   
    　　2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对华夏幸福节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用的。
   
    　　4夹层融资
   
    　　什么是夹层融资?说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。
   
    　　华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这样一来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。
   
    　　这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解?由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表，是现在很流行的一种财务处理方式。
   
    　　这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。
   
    　　5售后回租式融资租赁
   
    　　这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，绝对的“变废为宝”。名字听起来比较复杂，但一看实例大家很容易明白。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。
   
    　　也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金(3亿元*7.0725%)，并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。
   
    　　2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。
   
    　　显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是一笔十分划算的融资交易。
   
    　　6债务重组
   
    　　这也是华夏幸福一种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。
   
    　　2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。
   
    　　债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%÷360;从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%÷360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
   
    　　7债权转让
   
    　　这其实跟前面的债务重组很像，这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。
   
    　　2014年3月8日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的`成本。
   
    　　在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后，京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月，分12期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，还比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。
   
    　　3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产;资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。
   
    　　8应收账款收益权转让
   
    　　华夏幸福做过两种应收账款收益权的转让。
   
    　　第一种是《商品房买卖合同》项下可收取的待付购房款，这个比较容易理解。2016年3月9日，华夏幸福与平安信托签署《应收账款买卖协议》，由平安信托设立信托计划，以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款，以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元;循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值，循环购买部分累计不超过100亿元。
   
    　　听起来很复杂，其实就把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现金，与上面的债权转让大同小异。
   
    　　第二种就比较特殊了，是对地方政府享有的应收账款收益权转让。2015年7月30日，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。
   
    　　也就是说，名为转让，实为抵押。了解华夏幸福模式的人都知道，这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。
   
    　　值的一提的是，这么好的交易，华夏幸福这5年来只做过2笔，分别是2012年对东莞信托的一笔，以及2015年对汇添富的这一笔，在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。2015年底华夏幸福报表里的应收账款已经高达72亿元，是个非常危险的存在，华夏幸福肯定也希望能够多抵押一些，但是很显然，金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁，一旦爆炸破坏力非同小可，因此多年来敢于刀口舔血者寥寥无几。
   
    　　9资产支持证券(ABS)
   
    　　自2014年11月11月资产证券化备案制新规出台以来，交易所资产支持证券发行规模2015年呈现明显加速增长。由于在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下，各类投资机构对资产支持证券需求旺盛，华夏幸福也希望能够在其中分一杯羹。
   
    　　2015年11月23日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。
   
    　　此次专项计划发行总规模不超过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人，规模不超过23亿元;次级资产支持证券由幸福物业认购。
   
    　　发行期限方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年，次级资产支持证券期限为5年。
   
    　　华夏幸福表示，此次募集资金主要用于补充流动资金。幸福物业签署《差额支付承诺函》，对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券持有人预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。华夏幸福为幸福物业在《差额支付承诺函》项下的义务提供连带责任保证担保。
   
    　　10特定收益权转让
   
    　　这其实与平安信托的那一笔商品房应收账款买卖协议如出一辙，但更规模更小更直接一些。2014年6月19日，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署《特定资产收益权转让协议》，约定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订的《商品房买卖合同》项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。
   
    　　11股权收益权转让
   
    　　2015年7月16日，建行廊坊分行以5.5亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特30.9%股权的股权收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满24个月后，向建行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的，是一种预期收益权的抵押借款，无非是标的物的区别而已。
   
    　　12战略引资
   
    　　战略引资，不是简单的财务性融资，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。比如2013年10月，资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通投资其中注资30亿元，13.9亿元进入注册资本，16.1亿元进入资本公积。注资后，华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权，天方资产持有其45%股权。
   
    　　天方资产进入后，不仅派人进驻董事会，参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、利润分红。华夏幸福屡屡利用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力，能够实现更快地扩张。
   
    　　13关联方借款
   
    　　华夏幸福还有几个重要的关联方，都是银行系统的，这也给自己开辟了一条更便利的融资渠道。2014年，华夏幸福的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5800万元、3400万元，借款期限均为1年，借款利率均为9%左右。而廊坊银行正是华夏幸福的关联方：公司董事长王文学担任廊坊银行董事，公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长。
   
    　　同样的借款还有很多次。比如2015年9月9日，三浦威特向廊坊城郊联社借款人民币1亿元，借款期限为1年，借款利率为6.955%。公司董事郭绍增任廊坊城郊联社理事，因此廊坊城郊联社同样是华夏幸福的关联方。
   
    　　14特殊信托计划
   
    　　2015年5月26日，华夏幸福的两家下属公司，三浦威特对廊坊华夏享有3亿元债权，三浦威特以这3亿元债权作为基础资产，委托西藏信托设立信托计划，信托项目存续期预计为12个月，西藏信托同意受让标的债权，转让对价为3亿元，三浦威特承诺将于信托终止日前的任一核算日按《债权转让协议》约定支付标的债权回购款项。
   
    　　15夹层式资管计划
   
    　　华夏幸福非常擅长和资产管理公司达成这种资管计划，来进行短期的融资。2015年，华夏幸福及两家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财证券这两家公司签署相关文件，涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增资4亿元,湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划。大成创新有权自出资日起满12个月后，与京御地产签署《股权受让合同》退出华夏新城。
   
    　　资管计划的整体形式与上述的战略引资模式相似，本质也是一种夹层融资。类似这种资管增资，仅2015年一年时间华夏幸福就运用了15次之多，涉及资管公司包括歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等。
   
    　　16定向增发
   
    　　2016年1月18日，华夏幸福渴盼已久的定向增发完成了资金的募集，最终为华夏幸福拿到了69亿元的真金白银。定向增发这种股票类融资没有利息成本支出，增加了净资产规模，又能够快速填补资本缺口，堪称“一本万利”。
   
    　　17委托贷款
   
    　　委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱;另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。由于这些年委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫，自身也蕴含着很多潜在风险，故而一直受到银监会的强烈打压。
   
    　　2013年之前，华夏幸福较少使用这种贷款形式，但随着2014年资金需求量爆发，华夏幸福也开始频频使用委托贷款，如2015年11月，大厂孔雀城与金元百利、上海银行股份有限公司北京分行签署《人民币单位委托贷款借款合同》，借款金额7亿元。
   
    　　18银团贷款
   
    　　银团贷款是一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团(Banking Group)采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。对于产业地产商而言，这些抱团银行对你的信心，往往比成堆的黄金更值钱。
   
    　　银团贷款在海外融资市场上比较常见，不得不说，华夏幸福又开了产业地产商的一个先河。2014年10月，华夏幸福间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元，期限为1年，借款利率为8.5%。
   
    　　19银行承兑
   
    　　这是华夏幸福在2015年新开发出的一种融资手段，也称为“银承”或“银票”，英文叫做“Bank'sAcceptanceBill”。华夏幸福在2015年一共用了3次，如2015年3月11日，华夏幸福下属公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署《银行承兑协议》，票面金额共计2亿元，承兑金额1亿元。
   
    　　20短期融资券
   
    　　和银承一样都是短期融资的利器。2015年5月26日，华夏幸福控股子公司九通基业投资有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行期限1年。
   
    　　21股票质押和对外担保
   
    　　严格来讲，这个股票质押和对外担保都不算华夏幸福的融资行为，前者是它的控股股东华夏控股的行为，后者是华夏系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与华夏幸福的融资息息相关，我们也在最后把它们列入进来。
   
    　　在华夏幸福及其下属公司的很多融资中，华夏控股以及实际控制人王文学都附有连带担保责任，再加上华夏控股自身的产业和投融资也需要大量的质押融资和各类担保。拿什么担保?主要靠华夏控股与王文学手中持有的华夏幸福股票。
   
    　　在融资高峰时期，如2015年1月，华夏控股将持有华夏幸福股票中的88%都质押了出去，当时也正是处于华夏幸福股票的高峰期(约50元/股)，在5月份之前的整个大牛市中，华夏控股的这个质押比率一直处于80%以上，道理显而易见，股价越高，就越应该质押更多的股票以套取更多的真金白银。
   
    　　而到了2016年3月，华夏幸福的股价处于低谷期(约23元/股)，再加上大量公司债发行与定向增发的完成，现金充沛，华夏控股也明显减少了股票质押的规模，持有华夏幸福股票的质押比例只剩下40%。    ;

5. 房企融资形势较为严峻，2019年不容乐观

 近日，央行陆续公布了2018年4季度金融机构贷款投向统计报告、2018年金融统计数据报告、社会融资规模情况。具体来看，2018年房地产贷款增速整体平稳回落，其中保障性住房开发贷款增速回落明显，影响房地产开发贷款增速回落。房企到位资金累计增速较为平稳，定金及预收款加速增长带动到位资金增速上涨。受本轮房地产市场严格调控政策影响，个人住房贷款余额增速持续回落，2018年按揭贷款增速较为平稳。信托、委托贷款等传统的非标资金渠道同比少增或减少额持续扩大，主要原因是流向房地产市场的各种融资渠道受到限制，2018年房企融资形势不乐观。
    1、2018年房地产贷款增速平稳回落，保障性住房开发贷款增速回落明显 
   从央行发布的一季度金融机构贷款数据来看：截止2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。
   数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
   2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，受保障性住房开发贷款余额增速的回落影响，房地产开发贷款余额增速从3季度开始出现回落，但增速仍比上年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速与上季末缩小4.5个百分点，增速逐步收窄已连续3月放缓。保障房开发建设一直以来是国家资金投入重点，但受棚改货币化安置逐渐进入后期影响，保障性住房开发贷款余额增速逐步回落。
   数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
   2、房企到位资金累计增速平稳，定金及预收款加速增长
   2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。
   从到位资金来源分析，国内贷款与利用外资同比均下降，房企销售回款对应的定金及预收款增长明显，个人按揭贷款资金来源增速也逐渐修复,跌幅继续收窄。12月全国首套房贷款利率迎来2018年以来首次放松，在当前流动性转向的环境下，预计房企资金面将保持平稳。
   数据来源：国家统计局；整理：诸葛找房
   3、按揭贷款同比增速较为稳定、利率首次“滞涨回落”
   个人住房贷款余额增速持续下滑：个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。增速在2017年1季度达到高峰后，受本轮房地产严格调控政策影响，增速持续下滑。
   2018年按揭贷款同比增速较为稳定，12月按揭贷款增量创2016年新低。（基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求，新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制，居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。）12月份居民按揭贷款增加3079亿元，为2016年3月以来的最低值，环比下跌29.88%，同比小幅下跌1.55%，略低于去年同期。12月按揭贷款增量创新低，一方面受房地产市场严格调控影响，成交量较为低迷致使按揭贷款增量走低；另一方面预示着房地产市场需求端也到达新的低点。
   数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
   据融360监测数据显示：全国首套房贷平均利率首次“滞涨回落”：2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%，自2017年1月以来首次滞涨回落，同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，年内房贷利率的持续上浮，对于市场需求的释放呈现日益明显的抑制作用，同时伴随着下半年房地产市场成交量的下降、商品房销售量销售面积负增长，市场下行趋势显现。
   下半年杭州、厦门等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明显加快，预计后续保持相对稳定，首套房贷利率短期到顶，未来房贷利率很难出现较大幅度的调整。
   数据来源：融360；整理：诸葛找房
   3、2018年社会融资增速持续下滑，受制于表外融资萎缩
   12月社会融资规模增量小幅回升，但全年社融总量仍不乐观：从央行公布社会融资数据来看，2018年社会融资规模存量为200.75万亿元，同比增长9.8%。全年社会融资规模增量累计为19.26万亿元，比2017年少3.14万亿元。全年存量增速持续下滑，年末11、12月份社融增量有所回升，但仍低于去年统计水平，可见社会融资仍不乐观。
   数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
   人民币贷款增量是社融增量主力，表外融资持续缩减且跌幅扩大：12月人民币贷款同比增长3500亿元，是社融增量是主要支撑来源。表外同比减少5252亿元，其中，12月份委托贷款减少2241亿元，同比多减2842亿元，委托贷款增量跌幅持续扩大；12月份信托贷款减少509亿元，同比多减2754亿元，信托贷款跌幅小幅扩大。
   数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
    4、M2同比增速处于低位水平增长，居民短贷、企业票据推动信贷规模增长 
   2018年全年M2同比增速处于低位水平增长：12月M2余额182.67万亿元,同比增长8.1%，增速比上月末高0.1个百分点，与2017年同期持平。全年来看，M2余额一直处于低速增长，同比增速较去年回落明显，全年同比增速均在9%以下。
   数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
   12月居民中长期贷款同比多增1328亿元：12月住户部门贷款增加4594亿元，同比多增约为1280亿元。其中短期贷款增加1515亿元，同比多增1328亿元；中长期贷款增加3079亿元，同比少增48亿元。居民中长期贷款仍不乐观，房企销售压力较大。
   数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
   12月票据融资同比多增约2000亿元：12月非金融企业及机关团体贷款同比增加近2300亿元。从结构看，信贷增加的主要来源仍是票据融资，票据融资同比增加近2000亿元，占同比新增信贷的86.96%；企业中长期贷款同比少增83亿元，相较前3个月的同比少增近1000亿元有所改善，“宽信用”下改善效果如何，仍需继续观察。
   数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
   综合12月份央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发型数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。
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6. 地产融资再遇严控

银保监会下发通知严查房企拿地融资,严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发等行为。

图/视觉中国
房地产融资额数月高位运行，房企一边还债，一边抢地，房地产融资开闸的声音不绝于耳。
日前，在银保监会下发的通知中，出现多条严查房地产融资的条款。尤其提及严查房企拿地融资，严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等。这也意味着，房企的资金收紧在所难免。
融资再遇严查
自去年年底以来，房企融资窗口慢慢开启，融资金额持续高位运行。
中原地产研究中心统计数据显示，今年4月房企创造单月融资2600亿元后，5月前2周，虽然遇到小长假，但融资额继续高位运行。截至5月14日，5月房企已经发布融资计划接近800亿元。虽然低于4月同期，但整体看，部分企业的融资成本继续降低。
在房企融资一路绿灯的情况下，房地产业信贷余额占比持续增长已是不争的事实。但是随着楼市出现回暖迹象，尤其是土地市场的热度再次来袭，有关房地产行业资金监管的声音开始出现。
5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，其中重点提到在房地产行业要严格执行的相关政策。
从通知内容来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是银行体系对于金融风险管控的导向。在有助于减少房地产金融风险的同时，也说明稳定房地产的金融政策并未放松。
通知要求严查银行机构违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。
对于非银行领域也将严查向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严查通过股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。
此前，对一些违规项目或者证件不齐的项目发放贷款，其结果是将房地产工程风险转移到银行贷款系统中。业内人士认为，这一管控将对于一些不规范经营的房企融资带来震慑效应。
严控影子银行变相为房企融资
上述通知在2019年银行机构的工作要点中提到，严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。与此同时，也要求信托领域，严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。
事实上，自4月以来，由于房企的密集融资情况较好，企业拿地明显加速。
中原地产研究中心统计数据显示，截至5月20日，年内全国50大热点城市卖地1.37万亿元，同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。合计48个城市年内卖地超过百亿元，其中最高的杭州卖地1129亿元。
土地市场的火热已引起关注。严跃进认为，对于土地出让金融资的检查非常及时，近期全国各地土地市场突然升温，高价土地的出让明显增加，很多城市土地价格和溢价率节节攀升，与当前稳地价的政策基调不符合。
“过去土地市场拿地坚持会计师事务所盖章的做法，即需要审核资金来源，但近期部分房企拿地的资金审核或有所放松。但在严格检查之下，预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。”严跃进说。
值得注意的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。
严跃进认为，严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场，实际上是对一些非标渠道的融资进行管控。尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。后续对于银行各类非贷款业务需要加大管控，防范各类银行对外投资行为演变为私下贷款行为。
热点城市调控收紧，融资难放水
上述针对房地产行业的各种严查行为，也是房地产信贷政策一再收紧的表现。而且这一举动并非孤立存在。
中原地产首席分析师张大伟表示，上周，各地发布针对房地产的调控政策接近10次，大部分都是收紧调控。其中，住建部连续2个月发布城市价格上涨预警。预警、约谈、问责机制不断出现。
不过,恒大研究院认为，从目前来看，货币政策连续数月宽松，市场上流动性充裕，但房地产行业始终处于严格监管状态。资金并未显著流入房地产行业。
从具体来看，房地产各融资渠道均未开闸。银行信贷门槛仍较高，非标融资受限，信用债发行用途受限，目前只能借新还旧，且不得用银行间票据偿还公司债。与此同时，海外债监管加强，2018年5月，发改委明确房企境外发债主要用于偿还到期债务，限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。
由此，恒大研究院认为，由于部分热点城市收紧房地产调控政策，预计短期内房地产融资不会开闸放水。

7. 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。

8. 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

■本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。