土地增值税启动立法对个人征税可能性不大

1. 土地增值税启动立法对个人征税可能性不大

《征求意见稿》中取消了“可清算”，全部变为“应清算”，在业内人士看来，对于企业拖延缴税的行为将具有强制性。
在7月16日由财政部、国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）在当时并未引起很大的舆论声音，但是在经过自媒体报道后，对个人征税方面过度解读，引起一些购房者产生疑问。尤其是对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。
落实税收法定，大部分内容平移原《条例》
相比于土地增值税，房地产税的立法工作不时被提及并时常登上舆论头条，而执行多年的土地增值税则较为低调，如今率先立法，令人多少有点意外。
1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。据财政部和国家税务总局称，《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。
对此，易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地增值税原本就存在，只是需要按国家税收法定的原则，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意见稿。
对于《征求意见稿》与此前的《条例》有何区别？杨红旭分析，基本上是平移了原条例中的内容，少量增加了新内容，比如集体房地产。
记者对比发现，在征收对象、税率上均无大的变化。诸如征收对象，均为在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人；在税率上，仍实行四级超率累进税率。但是在征税范围上，在原来的基础上，增加了集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，在业内人士看来，这是一个很大的改革。还有一个新的改变，原来的清算方式采用“应清算”和“可清算”，《征求意见稿》中取消了“可清算”，全部变为“应清算”，在业内人士看来，对于企业拖延缴税的行为将具有强制性。
对个人征税？多位业内人士表示“可能性并不大”
《征求意见稿》中对“转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人”这一表述与现行1993年版、1994年执行的土地增值税暂行条例并无差别。
无论何种说法，早在1999年，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中就提出对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。
2008年，由财政部、国家税务总局联合印发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》又规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这项免征的规定一直执行至今。
对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。
杨红旭就表示，即便土地增值税《征求意见稿》通过了立法，仍然不会对个人征税。因为在个人转让房产环节，已有了个人所得税，其内涵与土地增值税相似，不应该重复征税。新增税种应是正在立法中的房地产税，即持有环节的税种。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，房子作为居住功能，税费不会太复杂的，比如房地产税针对哪些房子征收，如何征收等问题一直比较谨慎。此外，土地增值税背后涉及房屋买卖的价格差，很难断定是房屋升值了还是土地升值了，具有不确定性。因此判断不会征收。
“如果未来确实考虑到土地价值增值，后续房产税会适当减缓或者不征收，这都是可以变通的内容。”严跃进称，如果未来从有征收可能来考虑，确实会影响一些房产背后的增值收益。尤其是涨价而且潜在交易成本比较高的房屋，市场交易会被抑制。
诸葛找房市场研究员姜国君则认为，结合近一两年热议较多的房地产税立法以及在上海、重庆等地开展的房产税试点工作来看，后期即便对个人房产交易征收土地增值税，也将适用于自住以外的多套房产或超过家庭居住面积部分的交易所得进行交税。所以一般家庭不必过度担心这个问题。（新京报 段文平、袁秀丽）

2. 土地增值税启动立法

在7月16日由财政部、国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）在当时并未引起很大的舆论声音，但是在经过自媒体报道后，对个人征税方面过度解读，引起一些购房者产生疑问。
多位专家人士表示，土地增值税的征收已经实施多年，且相当成熟，如今条例转法律，本就符合国家税收法定的原则，且征求意见稿中的大部分内容平移了原条例中的内容，只是增加了少部分内容，主要还是面向开发商征收。
对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。
落实税收法定，大部分内容平移原《条例》
相比于土地增值税，房地产税的立法工作不时被提及并时常登上舆论头条，而执行多年的土地增值税则较为低调，如今率先立法，令人多少有点意外。
1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。根据《条例》授权，财政部于1995年1月印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例细则》。
财政部和国家税务总局称，《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。
对此，易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地增值税原本就存在，只是需要按国家税收法定的原则，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意见稿。
事实上，财政部在2018年12月27日发布刊登在《求是》杂志上的文章《建立支撑国家治理体系和治理能力现代化的财政制度》显示，税收制度改革取得重大进展，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制度，加快完成在2020年落实税收法定原则的改革任务。
对此，诸葛找房市场研究员姜国君表示，土地增值税从条例上升到法律，最直观的导向是该项税种所涉及的领域具有广泛性和重要性，同时也说明这个领域的发展已经到了需要进一步规范和强化管理的重要阶段。从国土空间规划、新型城镇化建设等重大战略部署来看，土地是最基础的资源供给，因此上升到法律的高度来征管土地增值税是大势所趋，将为建立城乡统一的建设用地市场提供法律保障。
对于《征求意见稿》与此前的《条例》有何区别？杨红旭分析，基本上是平移了原条例中的内容，少量增加了新内容，比如集体房地产。
记者对比发现，在征收对象、税率上均无大的变化。诸如征收对象，均为在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人；在税率上，仍实行四级超率累进税率。但是在征税范围上，在原来的基础上，增加了集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，在业内人士看来，这是一个很大的改革。还有一个新的改变，原来的清算方式采用“应清算”和“可清算”，《征求意见稿》中取消了“可清算”，全部变为“应清算”，在业内人士看来，对于企业拖延缴税的行为将具有强制性。
为集体用地入市铺路，调节金向税收过渡
值得关注的是，《征求意见稿》首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。
这一举动令人想到正在审议中的土地管理法修正案草案。其中，集体经营性建设用地入市改革正是修正案草案中的亮点。
在很多业内人士看来，这均是为集体经营性建设用地入市铺平道路。
姜国君就认为，将集体土地使用权出让纳入征税范围，一方面与正在审议的土地管理法修正案草案形成衔接，另外也与目前集体建设用地入市试点取得的成果有关。
早在2015年，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，也称为“三块地”改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。
如今，将集体用地使用权的流转纳入到土地增值税范围，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明称其是一个很大的改革。作为“三块地”改革试点的33个城市，土地增值收益执行的是调节金制度，而这个调节金本应该叫税，但此前作为税收的条件还不成熟，现在将调节金转变成税，使得集体土地的流转有法可依。
据悉，此前的2016年，针对“三块地”改革试点的33个城市，制定了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》。调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。
不过，上述调节金暂行办法的执行期限截至2017年年底。而《征求意见稿》这一新提法也意味着，农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金正在向税收过渡。
财政部和国家税务总局称，为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。
为此，包括中国财政科学研究院副研究员施文泼在内的很多业内人士都认为，将集体建设用地纳入征收范围，是顺应土地制度改革允许集体建设用地直接入市，在税收制度上做出的相应调整，目的是通过税费制度的归并，对不同性质土地适用相同的税收制度，促进税收公平。
此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示，农村集体经营性建设用地入市跟国有建设用地不一样，土地买卖以后的收益如何分配的是一个很重要的问题，而土地增值税可以适当地通过减免等方式分配土地交易过程中的收益。
“虽然此前的相关试点给立法提供了论证依据，立法也将为相关性质土地入市铺平道路。但集体土地是否即将规模化入市还要结合相关部署和规划来进行，这点上应区分看待。”姜国君如此表示。
全部“应清算”，企业拖延纳税将受到抑制
2009年5月12日，国家税务局引发《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》）。根据《规程》，土地增值税清算受理分为“应清算”和“可清算”，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
在2019年7月16日发布的《征求意见稿》中，对于上述 “应清算”和“可清算”内容合二为一，全部“应清算”。《征求意见稿》指出，房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。
有从事企业财务审计工作的人士表示，在“可清算”的条件下，不少企业会出现拖延缴税的情况。
施文泼表示，将“可清算”变为“应清算”，用词更加体现强制性，进一步明确了房地产开发项目征纳双方的税收责任，有利于消除税收漏洞，确保税款应收尽收，也有助于维护双方的权益。另一方面，在清算方式上做了相应调整，也有利于简化清算流程，减轻征纳双方成本和涉税风险。
规范清算流程，封堵税收漏洞，对于纳税不规范的房企来说，必然会受到影响，姜国君表示，土地增值税法征求意见稿对申报纳税及清算环节更具强制性，相比现行条例更加严格、规范，这将一定程度上增加部分房企的资金压力，可以起到抑制房企过度粗放开发、经营灰色空间等作用。虽然短期内会降低房企的资金利用率，但长远来看将更利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。同时也有助于通过税收杠杆调节市场，引导行业健康发展。
对个人征税？多位业内人士表示“可能性并不大” 
自《征求意见稿》公示后，亦有存在过度解读现象。尤其是对个人征收土地增值税的说法不一。
事实上，《征求意见稿》中对“转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人”这一表述与现行1993年版、1994年执行的土地增值税暂行条例并无差别。
只是现行条例规定“销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税”。而《征求意见稿》中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土增税” 。相关优惠政策已出现细化，并非一刀切。
无论何种说法，早在1999年，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中就提出对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。
2008年，由财政部、国家税务总局联合印发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》又规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这项免征的规定一直执行至今。
对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。
杨红旭就表示，即便土地增值税《征求意见稿》通过了立法，仍然不会对个人征税。因为在个人转让房产环节，已有了个人所得税，其内涵与土地增值税相似，不应该重复征税。新增税种应是正在立法中的房地产税，即持有环节的税种。
严跃进也认为，房子作为居住功能，税费不会太复杂的，比如房地产税针对哪些房子征收，如何征收等问题一直比较谨慎。此外，土地增值税背后涉及到房屋买卖的价格差，很难断定是房屋升值了还是土地升值了，具有不确定性。因此判断不会征收。
“如果未来确实考虑到土地价值增值，后续房产税会适当减缓或者不征收，这都是可以变通的内容。”严跃进称，如果未来从有征收可能来考虑，确实会影响一些房产背后的增值收益。尤其是涨价而且潜在交易成本比较高的房屋，市场交易会被抑制。
姜国君则认为，结合近一两年热议较多的房地产税立法以及在上海、重庆等地开展的房产税试点工作来看，后期即便对个人房产交易征收土地增值税，也将适用于自住以外的多套房产或超过家庭居住面积部分的交易所得进行交税。所以一般家庭不必过度担心这个问题。

3. 土地增值税启动立法 业内：对个人征税可能性不大|热问

在7月16日由财政部、国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）在当时并未引起很大的舆论声音，但是在经过自媒体报道后，对个人征税方面过度解读，引起一些购房者产生疑问。
多位专家人士表示，土地增值税的征收已经实施多年，且相当成熟，如今条例转法律，本就符合国家税收法定的原则，且征求意见稿中的大部分内容平移了原条例中的内容，只是增加了少部分内容，主要还是面向开发商征收。

对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。

落实税收法定，大部分内容平移原《条例》

相比于土地增值税，房地产税的立法工作不时被提及并时常登上舆论头条，而执行多年的土地增值税则较为低调，如今率先立法，令人多少有点意外。

1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。根据《条例》授权，财政部于1995年1月印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例细则》。

财政部和国家税务总局称，《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。

对此，易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地增值税原本就存在，只是需要按国家税收法定的原则，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意见稿。

事实上，财政部在2018年12月27日发布刊登在《求是》杂志上的文章《建立支撑国家治理体系和治理能力现代化的财政制度》显示，税收制度改革取得重大进展，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制度，加快完成在2020年落实税收法定原则的改革任务。

对此，诸葛找房市场研究员姜国君表示，土地增值税从条例上升到法律，最直观的导向是该项税种所涉及的领域具有广泛性和重要性，同时也说明这个领域的发展已经到了需要进一步规范和强化管理的重要阶段。从国土空间规划、新型城镇化建设等重大战略部署来看，土地是最基础的资源供给，因此上升到法律的高度来征管土地增值税是大势所趋，将为建立城乡统一的建设用地市场提供法律保障。

对于《征求意见稿》与此前的《条例》有何区别？杨红旭分析，基本上是平移了原条例中的内容，少量增加了新内容，比如集体房地产。

记者对比发现，在征收对象、税率上均无大的变化。诸如征收对象，均为在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人；在税率上，仍实行四级超率累进税率。但是在征税范围上，在原来的基础上，增加了集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，在业内人士看来，这是一个很大的改革。还有一个新的改变，原来的清算方式采用“应清算”和“可清算”，《征求意见稿》中取消了“可清算”，全部变为“应清算”，在业内人士看来，对于企业拖延缴税的行为将具有强制性。

为集体用地入市铺路，调节金向税收过渡

值得关注的是，《征求意见稿》首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。

这一举动令人想到正在审议中的土地管理法修正案草案。其中，集体经营性建设用地入市改革正是修正案草案中的亮点。

在很多业内人士看来，这均是为集体经营性建设用地入市铺平道路。

姜国君就认为，将集体土地使用权出让纳入征税范围，一方面与正在审议的土地管理法修正案草案形成衔接，另外也与目前集体建设用地入市试点取得的成果有关。

早在2015年，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，也称为“三块地”改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。

如今，将集体用地使用权的流转纳入到土地增值税范围，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明称其是一个很大的改革。作为“三块地”改革试点的33个城市，土地增值收益执行的是调节金制度，而这个调节金本应该叫税，但此前作为税收的条件还不成熟，现在将调节金转变成税，使得集体土地的流转有法可依。

据悉，此前的2016年，针对“三块地”改革试点的33个城市，制定了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》。调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。

不过，上述调节金暂行办法的执行期限截至2017年年底。而《征求意见稿》这一新提法也意味着，农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金正在向税收过渡。

财政部和国家税务总局称，为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。

为此，包括中国财政科学研究院副研究员施文泼在内的很多业内人士都认为，将集体建设用地纳入征收范围，是顺应土地制度改革允许集体建设用地直接入市，在税收制度上做出的相应调整，目的是通过税费制度的归并，对不同性质土地适用相同的税收制度，促进税收公平。

此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示，农村集体经营性建设用地入市跟国有建设用地不一样，土地买卖以后的收益如何分配的是一个很重要的问题，而土地增值税可以适当地通过减免等方式分配土地交易过程中的收益。

“虽然此前的相关试点给立法提供了论证依据，立法也将为相关性质土地入市铺平道路。但集体土地是否即将规模化入市还要结合相关部署和规划来进行，这点上应区分看待。”姜国君如此表示。

全部“应清算”，企业拖延纳税将受到抑制

2009年5月12日，国家税务局引发《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》）。根据《规程》，土地增值税清算受理分为“应清算”和“可清算”，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

在2019年7月16日发布的《征求意见稿》中，对于上述 “应清算”和“可清算”内容合二为一，全部“应清算”。《征求意见稿》指出，房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

有从事企业财务审计工作的人士表示，在“可清算”的条件下，不少企业会出现拖延缴税的情况。

施文泼表示，将“可清算”变为“应清算”，用词更加体现强制性，进一步明确了房地产开发项目征纳双方的税收责任，有利于消除税收漏洞，确保税款应收尽收，也有助于维护双方的权益。另一方面，在清算方式上做了相应调整，也有利于简化清算流程，减轻征纳双方成本和涉税风险。

规范清算流程，封堵税收漏洞，对于纳税不规范的房企来说，必然会受到影响，姜国君表示，土地增值税法征求意见稿对申报纳税及清算环节更具强制性，相比现行条例更加严格、规范，这将一定程度上增加部分房企的资金压力，可以起到抑制房企过度粗放开发、经营灰色空间等作用。虽然短期内会降低房企的资金利用率，但长远来看将更利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。同时也有助于通过税收杠杆调节市场，引导行业健康发展。

对个人征税？多位业内人士表示“可能性并不大” 

自《征求意见稿》公示后，亦有存在过度解读现象。尤其是对个人征收土地增值税的说法不一。

事实上，《征求意见稿》中对“转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人”这一表述与现行1993年版、1994年执行的土地增值税暂行条例并无差别。

只是现行条例规定“销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税”。而《征求意见稿》中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土增税” 。相关优惠政策已出现细化，并非一刀切。

无论何种说法，早在1999年，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中就提出对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。

2008年，由财政部、国家税务总局联合印发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》又规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这项免征的规定一直执行至今。

对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。

杨红旭就表示，即便土地增值税《征求意见稿》通过了立法，仍然不会对个人征税。因为在个人转让房产环节，已有了个人所得税，其内涵与土地增值税相似，不应该重复征税。新增税种应是正在立法中的房地产税，即持有环节的税种。

严跃进也认为，房子作为居住功能，税费不会太复杂的，比如房地产税针对哪些房子征收，如何征收等问题一直比较谨慎。此外，土地增值税背后涉及到房屋买卖的价格差，很难断定是房屋升值了还是土地升值了，具有不确定性。因此判断不会征收。

“如果未来确实考虑到土地价值增值，后续房产税会适当减缓或者不征收，这都是可以变通的内容。”严跃进称，如果未来从有征收可能来考虑，确实会影响一些房产背后的增值收益。尤其是涨价而且潜在交易成本比较高的房屋，市场交易会被抑制。

姜国君则认为，结合近一两年热议较多的房地产税立法以及在上海、重庆等地开展的房产税试点工作来看，后期即便对个人房产交易征收土地增值税，也将适用于自住以外的多套房产或超过家庭居住面积部分的交易所得进行交税。所以一般家庭不必过度担心这个问题。

新京报记者 段文平 袁秀丽  

编辑 武新 校对 柳宝庆

4. 土地增值税启动立法 业内：对个人征税可能性不大

凤凰网房产7月24日讯（编辑 刘佳）在7月16日由财政部、国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）在当时并未引起很大的舆论声音，但是在经过报道后，对个人征税方面过度解读，引起一些购房者产生疑问。
多位专家人士表示，土地增值税的征收已经实施多年，且相当成熟，如今条例转法律，本就符合国家税收法定的原则，且征求意见稿中的大部分内容平移了原条例中的内容，只是增加了少部分内容，主要还是面向开发商征收。
对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。
落实税收法定，大部分内容平移原《条例》
相比于土地增值税，房地产税的立法工作不时被提及并时常登上舆论头条，而执行多年的土地增值税则较为低调，如今率先立法，令人多少有点意外。
1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。根据《条例》授权，财政部于1995年1月印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例细则》。
财政部和国家税务总局称，《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。
对此，杨红旭表示，土地增值税原本就存在，只是需要按国家税收法定的原则，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意见稿。
事实上，财政部在2018年12月27日发布刊登在《求是》杂志上的文章《建立支撑国家治理体系和治理能力现代化的财政制度》显示，税收制度改革取得重大进展，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制度，加快完成在2020年落实税收法定原则的改革任务。
对此，诸葛找房市场研究员姜国君表示，土地增值税从条例上升到法律，最直观的导向是该项税种所涉及的领域具有广泛性和重要性，同时也说明这个领域的发展已经到了需要进一步规范和强化管理的重要阶段。从国土空间规划、新型城镇化建设等重大战略部署来看，土地是最基础的资源供给，因此上升到法律的高度来征管土地增值税是大势所趋，将为建立城乡统一的建设用地市场提供法律保障。
对于《征求意见稿》与此前的《条例》有何区别？杨红旭分析，基本上是平移了原条例中的内容，少量增加了新内容，比如集体房地产。
记者对比发现，在征收对象、税率上均无大的变化。诸如征收对象，均为在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人；在税率上，仍实行四级超率累进税率。但是在征税范围上，在原来的基础上，增加了集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，在业内人士看来，这是一个很大的改革。还有一个新的改变，原来的清算方式采用“应清算”和“可清算”，《征求意见稿》中取消了“可清算”，全部变为“应清算”，在业内人士看来，对于企业拖延缴税的行为将具有强制性。
为集体用地入市铺路，调节金向税收过渡
值得关注的是，《征求意见稿》首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。
这一举动令人想到正在审议中的土地管理法修正案草案。其中，集体经营性建设用地入市改革正是修正案草案中的亮点。
在很多业内人士看来，这均是为集体经营性建设用地入市铺平道路。
姜国君就认为，将集体土地使用权出让纳入征税范围，一方面与正在审议的土地管理法修正案草案形成衔接，另外也与目前集体建设用地入市试点取得的成果有关。
早在2015年，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，也称为“三块地”改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。
如今，将集体用地使用权的流转纳入到土地增值税范围，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明称其是一个很大的改革。作为“三块地”改革试点的33个城市，土地增值收益执行的是调节金制度，而这个调节金本应该叫税，但此前作为税收的条件还不成熟，现在将调节金转变成税，使得集体土地的流转有法可依。
据悉，此前的2016年，针对“三块地”改革试点的33个城市，制定了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》。调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。
不过，上述调节金暂行办法的执行期限截至2017年年底。而《征求意见稿》这一新提法也意味着，农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金正在向税收过渡。
财政部和国家税务总局称，为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。
为此，包括中国财政科学研究院副研究员施文泼在内的很多业内人士都认为，将集体建设用地纳入征收范围，是顺应土地制度改革允许集体建设用地直接入市，在税收制度上做出的相应调整，目的是通过税费制度的归并，对不同性质土地适用相同的税收制度，促进税收公平。
此外，严跃进还表示，农村集体经营性建设用地入市跟国有建设用地不一样，土地买卖以后的收益如何分配的是一个很重要的问题，而土地增值税可以适当地通过减免等方式分配土地交易过程中的收益。
“虽然此前的相关试点给立法提供了论证依据，立法也将为相关性质土地入市铺平道路。但集体土地是否即将规模化入市还要结合相关部署和规划来进行，这点上应区分看待。”姜国君如此表示。
全部“应清算”，企业拖延纳税将受到抑制
2009年5月12日，国家税务局引发《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》）。根据《规程》，土地增值税清算受理分为“应清算”和“可清算”，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
在2019年7月16日发布的《征求意见稿》中，对于上述 “应清算”和“可清算”内容合二为一，全部“应清算”。《征求意见稿》指出，房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。
有从事企业财务审计工作的人士表示，在“可清算”的条件下，不少企业会出现拖延缴税的情况。
施文泼表示，将“可清算”变为“应清算”，用词更加体现强制性，进一步明确了房地产开发项目征纳双方的税收责任，有利于消除税收漏洞，确保税款应收尽收，也有助于维护双方的权益。另一方面，在清算方式上做了相应调整，也有利于简化清算流程，减轻征纳双方成本和涉税风险。
规范清算流程，封堵税收漏洞，对于纳税不规范的房企来说，必然会受到影响，姜国君表示，土地增值税法征求意见稿对申报纳税及清算环节更具强制性，相比现行条例更加严格、规范，这将一定程度上增加部分房企的资金压力，可以起到抑制房企过度粗放开发、经营灰色空间等作用。虽然短期内会降低房企的资金利用率，但长远来看将更利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。同时也有助于通过税收杠杆调节市场，引导行业健康发展。
对个人征税？多位业内人士表示“可能性并不大” 
自《征求意见稿》公示后，亦有存在过度解读现象。尤其是对个人征收土地增值税的说法不一。
事实上，《征求意见稿》中对“转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人”这一表述与现行1993年版、1994年执行的土地增值税暂行条例并无差别。
只是现行条例规定“销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税”。而《征求意见稿》中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土增税” 。相关优惠政策已出现细化，并非一刀切。
无论何种说法，早在1999年，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中就提出对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。
2008年，由财政部、国家税务总局联合印发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》又规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这项免征的规定一直执行至今。
对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。
杨红旭就表示，即便土地增值税《征求意见稿》通过了立法，仍然不会对个人征税。因为在个人转让房产环节，已有了个人所得税，其内涵与土地增值税相似，不应该重复征税。新增税种应是正在立法中的房地产税，即持有环节的税种。
严跃进也认为，房子作为居住功能，税费不会太复杂的，比如房地产税针对哪些房子征收，如何征收等问题一直比较谨慎。此外，土地增值税背后涉及到房屋买卖的价格差，很难断定是房屋升值了还是土地升值了，具有不确定性。因此判断不会征收。
“如果未来确实考虑到土地价值增值，后续房产税会适当减缓或者不征收，这都是可以变通的内容。”严跃进称，如果未来从有征收可能来考虑，确实会影响一些房产背后的增值收益。尤其是涨价而且潜在交易成本比较高的房屋，市场交易会被抑制。
姜国君则认为，结合近一两年热议较多的房地产税立法以及在上海、重庆等地开展的房产税试点工作来看，后期即便对个人房产交易征收土地增值税，也将适用于自住以外的多套房产或超过家庭居住面积部分的交易所得进行交税。所以一般家庭不必过度担心这个问题。
（来源：新京报）

5. 土地增值税立法启动 透露出何种信号？

一项对房企实际盈利有很大影响的税种——土地增值税，启动立法进程，从以前的暂行条例上升为法律。
7月16日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）向社会公开征求意见。
值得注意的是，《征求意见稿》首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围；另外还适当调整了税收优惠。
房企是土地增值税缴纳主力
土地增值税还有一个更直白的称呼——反房地产暴利税。
资料显示，1993年国家出台土地增值税，规定自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。
而当初设计这一税种的目的，就是为调节房地产企业过高的利润。
而在1998年房改之后，房地产开始成为国民经济的支柱产业，土增税的免征对象扩容，出现了一次“降压”。
当时减负的对象主要针对个人，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税；赠送、继承和房屋互换的，可以免征。即对个人来说，只要是住宅性质房屋买卖，都可以免征土地增值税。
目前，房企是缴纳土地增值税的主力。财政部数据显示，2018年土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。年报显示，TOP3房企恒 大、碧桂园和万科，2018年应交土地增值税分别约为521亿元、139亿元和196亿元。
亿翰智库研究总监于小雨向记者分析认为，此次《征求意见稿》是土地增值税少有的一次调整，调整方向基本是平移了现行的土地增值税暂行条例，计税方式、税率等基本保持不变。
《征收意见稿》显示，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
“暂行条例中的部分免征科目是否沿用，未明确说明（还需要后续执行细则规范），但是基于立法说明中‘宜保持现行税制框架和税负水平总体不变’的表述，大概率也不会对个人征收。”于小雨告诉记者。
集体房地产纳入征税范围
值得一提的是，本次发布的《征求意见稿》的一大亮点是，在此前转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税的基础上，首次将出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股纳入征税范围，这与正在审议的土地管理法修正案草案环环相扣、相互呼应。
实际上，早在2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅明确要求建立集体经营性建设用地（以下简称集建地）入市制度，并要求建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。
2015年以来，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。
随着集体土地入市试点工作进一步向立法推进，于小雨认为，“集体经营性建设用地或集体土地在将来很可能会与国有建设用地并行，所以大量的机遇和价值都存在于集体土地的开发利用之中。”
另外，《征求意见稿》中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产”这两种情况下，可以免征土增税。
而在目前的暂行条例中，规定的是“销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税”。
可以明显看出，相关优惠政策不再“一刀切”。
不过对于保障性住房，《征求意见稿》延续了免征土地增值税的规定，直接避免了税收成本的转嫁，体现了国家对于探索多渠道供应的一贯支持。
并且，《征求意见稿》增加了“授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形；将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征；增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税”的规定。
这意味着，土增税的更多调节权交给了各地方政府，体现了因地制宜、因城施策、落实地方政府主体责任的房地产市场调控政策导向。
“土增税的暂行条例中，在征收上有很多限制。未来政府掌握了免征或减征的决定权，土征税或将对楼市调控发挥更大的弹性作用。”于小雨指出。
健全土地二级市场规范
记者注意到，此次《征收意见稿》有诸多针对土地二级市场运行发展中凸显问题制定的规范性政策，重点解决二级市场交易中不健全、不规范的问题，并突出了政府侧所要提供的服务和监管要求，以实现土地资源的优化配置和节约集约利用。
对此，58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，其中有四点值得关注：
首先，充分保障土地二级市场的交易自由。《征收意见稿》规定只要符合法律法规规定和出让合同约定都可以充分自由地进行流转，例如以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再需要报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。
其次，《征收意见稿》明确了划拨方式取得建设用地使用权后续出租、转让涉及的收益问题，保障了公正和效率的同步提升。例如明确了以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，明确要求应上缴租金中所含土地收益。
其三，明确了政府侧的优先购买权，以防止产生各类扰乱市场正常土地价格体系的行为。《征收意见稿》对于交易价格可以自行协商，也可委托土地二级市场交易平台公开交易，但需申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
最后，加强了针对土地侧的监管，尤其是强化涉及土地交易资金的来源监管，明确要求土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定，并强化土地一、二级市场联动，以维护市场平稳运行。

6. 土地增值税要立法了，你了解它吗

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条  转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第五条  纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

7. 一道税法的土地增值税问题

1、扣除项目金额
8000×400÷100000=32万元
2、与转让有关的税金
税金=500×5%×（1+7%+3%）=27.5万元
3、扣除项目合计=32+27.5=59.5万元
4、增值额=500-59.5=440.5万元
5、应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
应纳税额=440.5×60%-59.5×35%=264.3-20.825=243.475万元
选C

8. 求问一道关于税法中土地增值税的问题

已经扣除了。销售商品房缴纳有关税金770万元，包含营业税和城建税，教育附加。
扣除项目合计=4800+480+770+960=7010(万元）